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多地調整土拍市場規則 “競品質”成為主角

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第二批集中供地如期而至。目前,長春、無錫、深圳、沈陽等11個城市已公布了第二批集中供地信息,合計推地320宗。多個城市參拍規則“上新”,杭州開展“競品質”試點,由過去的“競地價”“競品質”改為“競品質”“競地價”,且試點地塊全部實行現房銷售。

  業內人士認為,這將從資金和去化端考驗房企,提高參拍門檻。上述改變有望成土拍規則新“標配”,品質先行或倒逼房企注重產品力,提升項目品質。

  強調“競品質”

  杭州市規劃和自然資源局日前公告明確,第二批集中出讓地塊競價規則進行適當調整:一是競買單位需足額繳納20%競買保證金后方可參與競買;二是溢價率上限由30%調整為20%,其中“競品質”試點地塊溢價率上限為10%;三是出讓地塊達到上限價格后,由原來的“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”。

  其中,“競品質”試點地塊采取一次性公告和線下“競品質”、線上“競地價”兩階段操作方式,從源頭引導房地產市場供應高品質住宅產品?!案偲焚|”階段建設品質模塊得分最高的建設品質標準表將作為“競地價”階段的報價依據及土地競得后的項目建設標準。試點地塊全部實行現房銷售。

事實上,北京、南京等城市此前也有類似表述。北京市規劃和自然資源委員會5月提到,在集中出讓地塊過程中引入房屋銷售價格引導機制,為未來住宅產品質量提升留足空間,引導開發企業主動提升住宅品質。

“該政策對房企的資金實力和去化能力提出了考驗,進而提高了參拍門檻?!敝T葛找房數據研究中心分析師陳霄告訴中國證券報記者。

北京市規劃和自然資源委員會此前表示,為營造公開、公平、公正的市場環境,提升居住建筑設計品質,北京市綜合運用房地產調控政策工具,當競買報價達到出讓宗地土地合理上限價格時,轉入高標準商品住宅建設方案投報程序;或當競買報價達到出讓宗地土地合理上限價格,現場競報政府持有商品住宅產權份額達到設定的預設份額(或現場競報“公共租賃住房”達到上限面積時),轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

調整土拍規則

從目前情況看,不少城市相較于首批集中供地調整了出讓規則。

東莞市明確,“非房地產開發企業不得參加住宅用地(含商住用地)競買,企業聯合體參加競買的,房地產開發企業出資比例不得低于50%?!?/p>

無錫市則由之前的“限地價、競自持租賃住房面積”改為“限地價、搖號?!睙o錫市第二輪集中供地整體溢價率較低,不少地塊溢價率低于1%。合計供地23宗,6宗地塊底價成交,1宗地塊流拍。

其中,龍湖方面以19.58億元競得新吳區江華路與富春路交叉口西南側地塊,溢價率為0.51%。洛陽寶龍置業發展有限公司以6.62億元競得梁溪區廣豐路與徐巷支路交叉口東南側地塊,溢價率為0.46%。

根據中金公司研報,無錫市第二輪集中供地溢價率均值為3.7%,較首輪的26.6%下降明顯,這和上述規則調整有關。

在第一輪集中供地城市中,上海的溢價率均值僅5.8%,遠低于其他城市。業內人士認為,這和上海最高報價一般限定為起始價的110%;競價方式由原舉牌競價調整為“舉牌競價+一次書面報價”等有關。

彼時有機構稱,考慮到上海首批集中供地的示范效應,預計第二輪集中供地將有更多城市調整出讓規則。

提升項目品質

除了調整土拍市場規則,有的房企被“限購”。

根據媒體報道,被納入“三道紅線”的重點房企,已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額的40%。該比例限制不僅包括房企在公開市場拿地,還包括通過收并購方式獲地的支出。

中南建設8月3日指出,除了大家關注的“三道紅線”,購地金額是否超過銷售金額的40%就是重要的參考指標。

“長期看,好的產品和服務才是房企長遠穩健發展的核心驅動力?!敝兄秆芯吭浩髽I研究副總監劉水表示。

金科股份此前表示,未來房地產增量主要由價格驅動,改善型需求占比持續提升,產品力將成為關注重點,公司需將提升產品力作為未來發展的核心動力。

克而瑞地產研究中心認為,未來高杠桿、高負債運營模式無法持續,將倒逼房企提升運營效率,深化銷售渠道。財務穩健、產品力出色、運營管控能力較強的房企將獲得更多市場機遇。

責任編輯:胡長虹
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